niedziela, Październik 21, 2018
Co należy sprawdzić przed zakupem działki i budową domu?

Samo znalezienie idealnej i wymarzonej działki pod budowę domu niestety nie oznacza, że można na niej swobodnie rozpocząć inwestycję. Zanim zdecydujemy się na zakup działki, musimy się upewnić, że jest to działka budowlana, i że można na niej zrealizować swoje zamierzenie inwestycyjne. W jaki sposób uzyskać wszystkie niezbędne informacje?

Miejscowy plan zagospodarowania

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który ustala dla niej przeznaczenie dopuszczające zabudowę, to uzyskanie pozwolenia na budowę nie powinno stanowić żadnego problemu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa bowiem m. in. przeznaczenie terenu, formę zabudowy, wskazówki dotyczące architektury, sposobu umieszczenia budynku i jego rozmiarów. Do tych wytycznych musi być dostosowany projekt domu. Dlatego też przed zakupem działki warto zapoznać się z treścią planu, który dostępny jest w urzędzie gminy, może bowiem okazać się, że nasz wymarzony dom nie spełnia tych wymogów.

Niestety fakt obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczającego teren pod zabudowę nie jest wystarczający, żeby działka była budowlana. W przypadku działki, która przed rozpoczęciem opracowywania planu posiadała w rejestrze gruntów status rolnej niezbędne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy użytków rolnych zaliczanych do klasy I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas  IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Wyłączeniu podlegają również grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa oraz wykorzystywane pod m. in. drogi dojazdowe do gruntów rolnych, torfowiska i oczka wodne, rodzinne ogrody działkowe i ogrody botaniczne, stawy rybne i inne zbiorniki wodne czy parki wiejskie. Celem uzyskania wyłączenia wymagane jest złożenie wniosku w starostwie powiatowym oraz poniesienie dość dużych kosztów związanych  z uzyskaniem decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Koszt jest zależny od powierzchni podlegającej wyłączeniu oraz klasy bonitacyjnej gruntu. W celu optymalizacji kosztu wyłączenia z produkcji można wyłączyć jedynie część gruntu przeznaczoną bezpośrednio pod planowany budynek i jego obsługę, co pozwala na znaczne zmniejszenie wysokości opłaty.

Problematyczna sytuacja ma miejsce, podczas gdy wybrana działka nie jest według zapisów planu przeznaczona pod zabudowę, a np. pod rolę. W takiej sytuacji należy złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego, której częścią będzie uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych (w przypadku gdy działka jest położona na gruncie klas I-III). Wniosek o zmianę planu powinien zawierać nasze dane osobowe, określenie nieruchomości, sposób zmiany jej przeznaczenia; można również dołączyć wypis mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów i mapę zasadniczą działki. Okres rozpatrzenia wniosku nie jest normowany. Uwzględnienie wniosku jest równoznaczne z uruchomieniem procedury zmiany planu miejscowego. W przypadku, gdy zostanie wydana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych oraz zostanie uchwalony plan, który przeznaczy naszą działkę pod zabudowę, nadal konieczne jest wystąpienie o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Brak planu miejscowego?

Brak planu miejscowego dla działki, którą jesteśmy zainteresowani, nie oznacza, że nie można na niej nic pobudować. Należy wystąpić  z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, a więc dokumentu, który będzie określał cechy obiektu, który może na niej powstać. Dokument ten zależny jest od wielu czynników – przede wszystkim od jej usytuowania i istniejącego sąsiedztwa. Działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość podłączenia wody i prądu, a jej zagospodarowanie musi być zgodne z zabudowaniami sąsiednimi – nie może kolidować z funkcjami i architekturą budynków sąsiednich.

W przypadku decyzji o warunkach zabudowy, działka nie może wymagać zmiany przeznaczenia gruntów rolnych (nie może być położona na gruncie klas I-III). W przypadku, gdy działka jest położona na gruncie o klasie bonitacyjnej I, II lub III jedyną możliwością jest objęcie jej planem miejscowym oraz przeprowadzenie procedury uzyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych.

Jeżeli działka znajduje się na terenie miasta, nie dotyczy jej konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnych i wyłączenia z produkcji rolniczej.

Źródło: Budplan.net

Reklama

Zapraszamy